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杭州今起放开楼市限购 专家深入解读房价走势

发布时间:2014-07-29 10:07    来源方式:www.dxyfw.com

在经历了几次取消限购的传言之后,官方消息终于来了。7月28日傍晚,杭州市住房保障和房产管理局官方微博发布消息:

今年以来,杭州房地产市场总体平稳,但住房供求的区域性、结构性矛盾比较突出。经研究,报市政府同意,从7月29日零时起,购买本市萧山区、余杭区住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录;购买主城区140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情况查询记录。

 

重磅:杭州楼市从7月29日零时起正式放开限购

透明售房市场研究院院长方张接: 政策底已立 市场底尚需时日

基本观点

1、松绑方案力度适中,看得出经过深思熟虑,这是去行政化的正确之举,也是对市场信心是一次提振;

2、参考最近一次政策由紧到松的08年经验,有量才有底,政策底能否形成市场底,需要观察未来几个月成交能否大幅放量;

3、这套方案针对性很强,可以说明在政府看来,杭州库存矛盾是结构性矛盾,而不是全面性的矛盾,库存压力主要集中在余杭、萧山和大户型上;

4、松绑限购对不断下探中的价格体系短期内会起到延缓或支撑作用,但不足以就此确定底部;如果没有限贷调整等政策跟进,降价依然会继续;

5、后限购时代,开发商“以价换量”的可操作空间和实际效果会有所增加。

杭州限购令从2011年3月开始实施,至今已经三年有余。限购令有效压制了投资投机性购房行为的同时,也误伤了一部分改善型需求。这三年多时间里,杭州楼市是刚需的天下,开发商基本围绕着90方做文章,从而导致大户型积压相对较多,地域性、结构性的库存压力较大。松绑限购,不仅是去库存化的必要之举,也是顺应十八届三中全会“去行政化、让市场自我调节发挥更大作用”精神的正确之举。

看得出来,杭州的松绑限购方案是经过深思熟虑的,政策的针对性很强,可以说明,在政府看来,杭州库存矛盾是结构性矛盾,而不是全面性的矛盾,库存压力主要集中在余杭、萧山和大户型上。

杭州楼市迎来了“后限购时代”,这是一个政策上的转折点,但不是市场的转折点。对松绑后的市场,不能过于乐观。对于眼下积弱已久的杭州楼市而言,松绑限购不会是灵丹妙药,并不能起到药到病除的效果。

根据透明售房市场研究院的调研和预判,松绑限购能够马上催生的实际购买力大概在10%-15%左右。不过,二手房市场会瓜分走其中的一部分购买需求——二手房市场的潜在挂牌量也是巨大的,这个数字虽然没法精确统计,但可以判断是一个史上最大的数字。假设限购松绑后确实给市场带来了一波小行情,也要防止来自二手市场和商品房市场短期集中抛盘现象的出现,从而导致行情夭折。在市场信心不足的情况下,这种隐忧是存在的。

松绑限购对不断下探中的价格体系短期内会起到延缓或支撑作用,但不足以就此确定底部;如果没有限贷调整等政策跟进,降价依然会继续;限购取消、限贷不变的市场,不会是具有转折意义的市场。

最近一次房地产调控政策由紧到松的历史只能追溯到2008年10月,就在那一个月,国务院出台二成首付、利率七折、减免税费等系列救市措施,杭州也专门出台了“救市24条”。但是,即便在如此大强度的政策刺激下,根据研究院的数据,2008年10月之后的几个月里,市场的整体成交价格还是下跌的,直到2009年3月随着成交量的放大,价格底部才真正形成。也就是说,政策底不一定就是市场底,有量才有底,能不能形成市场底还要看未来几个月的成交量。

所以,后限购时代,开发商依然只能靠自己。不同的是,在购买需求不再受到限制的情况下,以价换量的可操作空间和实际效果会大为增加。所以,无论如何,这是一个可以抓住的机遇,可以利用的机遇。

 

 

浙江省著名房产研究和评论专家 丁建刚:不必担心松绑政策引发房价上涨

丁建刚微评:杭州楼盘房价确实比4年前低

 

这是一个迟到的政策。呼之欲出却拖延了将近两个月的时间。在过去的几个月中,市场信心每况愈下。始于二三线城市的市场低迷已经向一线城市蔓延。最近两个月,固若金汤的一线城市成交量暴跌,这也佐证了,这次的市场低迷,和真实的供求关系,没有太大联系,而是经济本身使然,是人们信心低迷所致。虽然迟到,但是松绑政策,或多或少会给市场带来一些信心,但现阶段这样的单一措施很难改变市场走向,更不必担心引发房价上涨。

可以看出政府还是鼓励改善型需求

杭州验房网认为,杭州主城140方以上放开限购尺度不够大,如果90方以上放开尺度会更好。但是,只放开大户型,可以看出政府还是鼓励改善型需求,并且希望继续限制投资和投机房产的行为。

杭州限购放开的意义在于:一是有利于大户型的库存去化;二是有利于价格平稳,因为,相对来说,放开大户型,市场需求的释放会相对平稳,不会导致房价暴涨。

另据钱江晚报报道:

开发商:抓住机会以价换量,高端房源将有一波增量

限购放开,杭州开发商们自然“喜大普奔”,整个晚上都可以看到他们在微信上不断刷屏。

协安置业营销总监胡军辉说,限购松绑比如何松绑更为重要,当前楼市信心不足,限购松绑传递了直接的信号,平衡预期,稳定信心。他认为短期内,房价会保持稳定,开发商反而需要加大优惠力度,以价换量,只有在政府、开发商和购房者三方作用下,才能促进成交量的反弹。

融创中国杭州公司营销中心总经理邵佳说,限购的放开对开发商来说肯定是利好。“虽然限贷还没有放开,但我觉得融创的成交量大概会上升20%到30%。” 邵佳说。

九龙仓杭州公司营销总监沈雅琴认为限贷的影响比限购更大。“140m²以上房源放开限购,可以为豪宅类产品增加10%的客户。其实受限贷影响的客户要多得多,毕竟二套房首付要7成,对资金的占有太大了。”沈雅琴说,“不过我们也不能太贪心,一步一步来,总会慢慢回归市场的。”

沈雅琴还表示,近期九龙仓碧玺已经感受到来访量有一小波回暖,相信随着限购正式放开,来访的客户会明显增多。

受限购影响最大的自然是本土老大哥绿城,创始人宋卫平甚至因为丧失信心而转让了股份。“绿城的很多大户型高端楼盘,因为限购,有不少客户选择线下签约,现在这部分房源可以转到线上,在数据上会显示一波增量。”绿城某豪宅营销负责人说,“还有一些想换房的客户,此前要卖了原来的房子才能买绿城房,但现在的行情下二手房卖不出去。限购一放开,他们就可以先下单了。”

而绿城西溪诚园的营销负责人叶琪华称,她特别希望杭州主城区也能像萧山和余杭一样全面解禁。“原来受90/70政策影响,诚园有很多90m²户型以及双拼、三拼户型。”叶琪华说,“西溪诚园这么好的房子,很多客户都想买,但即使140m²以上房源放开了,依旧有许多客户受限。我希望今后还会有更大的解禁力度。”

二手房中介:动作快的经纪人,已经开始给客户打电话

昨天动作快的经纪人已经开始给客户打电话、发短信,第一时间告诉客户限购放开的消息。

“二手房市场观望情绪会冲淡,房价止跌,议价空间将缩小。”限购松绑,杭州房产中介我爱我家企划总监周包军第一时间判断,新政对二手房购房者心理层面影响大于实际作用。

周包军拿出透明售房市场研究院上半年杭州二手房成交报告。报告显示,杭州今年上半年,90m²以下的二手房共成交7970套,占总成交量的61.4%;140m²以上的大户型成交占比,仅为9%左右;萧山、余杭近两年二手房成交占比一直呈上升趋势,今年上半年这两个区域二手房成交量占了总成交量的三成。由此周包军认为,二手房市场上,购买中小户型的刚需是主力。

“今年上半年杭州主城区二手房月均成交量始终徘徊在1900套,一直冲不上去。市场不缺买房的人,但都有浓厚的观望情绪,怕跌、怕买亏了,不敢下手。”在他看来,虽然主城区限购放开的是140m²以上的房子,但政策利好将驱散上半年观望浓雾,给购房者传达一个积极信息。

购房者:限贷放松,才能真正撬得动二套住宅

限购调整,现在是不是买房的好时机?对很多购房者来说,这实在太纠结了。家住复兴路的小晴最近就急切地等待政策的出台,她不仅希望限购取消,更希望限贷能放松。她结婚后和老公住在60多m2的房子里,生了孩子后,妈妈过来带孩子,房子太小实在不够住,很想买大一点的房子,苦于二套房的首付款太高,一直未下单。“今晚朋友告诉我限购取消了,但看了一下政策,限贷没取消,我还是买不起第二套房。”

首次置业或许该下手了。已经工作了三年的小卉准备出手购买宝嘉誉峰,“房子看了好几次,之前没下定决心。现在限购放开了,我怕过段时间房价又要涨起来,所以决心买了。”