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杭州验房库存压力大 杭州楼市同样具备放宽"限

发布时间:2014-07-17 15:35    来源方式:未知

杭州验房库存压力大 杭州楼市同样具备放宽"限购"条件
尽管与济南远隔千里,但是济南“限购”取消的消息,还是在杭州楼市中掀起了不小的波澜。连日来,不少杭州开发商在朋友圈中纷纷转发这一消息,并表示杭州也即将“天亮”。当下的杭州楼市,或许真的像有些人期待的那样,即将迎来黎明的曙光。
A
库存攀升市场压力大
毫无疑问,从存销比来看,杭州是库存压力最大的城市之一,甚至远大于已经取消“限购”的济南。
截至7月16日,杭州市区(包含余杭、萧山)商品房可售房源总量已突破13.2万套。市场形势不错的2013年,杭州市区商品房成交总量也仅8.7万套,这也就意味着即便以去年的去化速度,消化目前的库存,至少需要18个月。而济南可售房源量最大的时候,以去年的去化速度来计算,消化库存需要15个月。
更为关键的是,2014年以来杭州楼市成交量一直处于低位徘徊。今年1-6月,杭州市区商品房成交总量仅2.87万套,同比下滑30%,为最近三年来新低。如果以这一速度消化目前的库存,则至少需要27个月。
今年“两会”期间,住建部副部长齐骥对“高库存”首次作出了明确定义:当一个城市的住房库存量超过合理区间,高于该城市单月销售量的12-15倍,即高过1年到1年半的销量。如果对照这一“官方”标准,杭州楼市的库存量,不是高了一点点而已。这也就不难理解,为何2014年全国楼市“首降”发生在杭州。
如果现行的调控政策不出现调整,杭州楼市“高库存”现象,接下去还会进一步加剧。2013年9月底,杭州楼市库存量首次突破10万套大关,创下历史新高。而在随后的几个月中,这个数字不断被刷新——2013年12月,突破11万套;今年4月,突破12万套;今年6月,突破13万套。从12万套到13万套,用了不到2个月时间。而随着2013年出让的土地项目接踵上市,杭州楼市的库存量一定还会水涨船高,最高峰极有可能出现在明年上半年。
 
B
延期开盘或等待时机
早在今年3、4月期间,有关取消“限购”的预期,就开始在杭州楼市升温,甚至一度传出有关部门已就取消“限购”一事,召开过座谈会,但至今没有实质性进展。
与此同时,今年上半年开发商推盘热情也受到极大影响。6月,原本预计有40多个楼盘开盘,但最终仅开出不到一半。进入7月,大量原本预计今年3月份就要首开的楼盘,至今仍然按兵不动。
“除了蓄客不足之外,另一个很重要的原因就是等待时机。比如等‘限购’取消之后再开盘,或许就能开出一个更好的价格。现在贸然开盘,参考周边楼盘的在售价格,可以说是必死无疑。”多家开发商人士向记者表示,与其现在亏本销售,倒不如再等等看。
而此前业内人士判断,当前杭州楼市的在售楼盘中,1/3亏本,1/3保本,1/3微利。能够保持微利的,多半是2012年之前土地成本较低的楼盘。2013年高价拿地的楼盘,如果以目前的市场价作为参考,亏损比例可能在50%以上。也正因为如此,去年杭州楼市涌现的“闪电开盘”现象(最快的一个楼盘从拿地到首开仅5个多月),到了今年因为市场环境的变化,节奏明显放缓。
而随着呼和浩特和济南相继取消“限购”,杭州楼市对取消“限购”的市场预期再次升温。当呼和浩特取消“限购”的时候,一些业内人士对杭州是否跟进,还颇有疑虑,毕竟呼和浩特的现状与杭州有很大区别。而当济南这个与杭州城市规模、经济总量相差不大的省会城市,正式宣布取消“限购”的时候,几乎所有人都相信,杭州跟进只是时间问题。
 
C
价格激战仍未“喘口气”
尽管来自济南的消息,给了杭州楼市一剂强心针,让不少开发商看到了“熬出头”的希望,但事实上最近杭州楼市的价格激战,并没有任何停歇的迹象。
作为“重灾区”的萧山楼市,最近几个月价格战硝烟四处弥漫。近期开盘的恒大帝景,从最早的22000元/平方米预期价,降到了起价11800元/平方米(按照实得面积计算)。而就在恒大帝景开盘的前两天,毗邻的绿都四季华庭单价直降5000元/平方米,打出了9800元/平方米的价格。就在两强相争的同时,同一区域的开元名郡对外打出了8600元/平方米的“实得价”,一时之间价格战急剧升级。
供应量巨大的城东新城,这一刻也没有闲着。最近,尚城国际对外公开打出了“破天荒价”的团购信息。尽管目前尚没有公布确切的价格,但记者了解到,最终开出的价格非常有震撼力。毗邻火车东站的尚城国际,是一个离市中心非常近的楼盘,去年11月以17600元/平方米的起价、19000元/平方米的均价首开。
本土品质房企滨江房产,近期则公开发出“战帖”,表示要在近期开打“三大战役”。根据滨江房产一向的行事风格,这次的价格极有可能像往年一样,在楼市中炸出巨大的响声。一个尚未证实的消息是,备受关注的滨江金色江南,起价不到13000元/平方米,均价也仅16000元/平方米出头。如果金色江南最终开出这一价格,无疑将会对钱江世纪城板块造成巨大的冲击。
开发商为何要在“黎明”之前抛出低价?部分开发商认为,“限购”取消对刚需盘的影响并不大,因此即便“限购”取消,降价很有可能仍然是主旋律。因此,刚需楼盘该降的还是会降。此外,一些开发商理性认为,“限购”取消对楼市的拉动作用,远没有想象得那么大。把所有希望都寄希望于政策调整,显然并非明智之举。
“过去两年的痛苦、煎熬、无奈、彷徨和迷茫,都将随风而逝,烟消云散。可以料想,所有前段时间准备大降价的楼盘,已在酝酿收尾或者转向,楼市的低点即将过去。”也有业内人士认为,一旦“限购”取消,杭州楼市的价格战硝烟也将烟消云散。对于购房者而言,最佳购房时机就在眼前。
 
■新闻助读
“限购”松绑大事记
2011年3月,楼市迎来“史上最严厉调控”,大多数省会城市以及部分房价上涨过快的城市,被要求执行“限购令”,本地居民最多可购买两套住房,外地居民提交社保或者个税缴纳证明之后,只允许购买一套住房。
十八届三中全会公报称,要让行政手段逐步退出市场,让市场在资源配置中起决定性作用。“限购”显然是一种行政干预手段,有关取消“限购”的呼声和讨论,开始越来越成为主流。
今年“两会”对房地产提出“双向调控”思路,即针对不同的城市采取不同的调控政策。由于今年房地产市场形势发生了较大变化,很多城市库存压力巨大,房地产调控新思路的提出,使得“限购”取消的可能性大增。此后数月,是否应该取消“限购”的争论,在业内一直争论不休。
●4月底,南宁市房管局宣布,从4月25日起,广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭,可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这是今年首份关于限购政策调整的地方官方文件。
●5月初,宁波市悄悄放宽购房资格审查。宁波市房产协会在内部会议上口头传达,从5月份开始宁波全市限购放松,只要核查拟购房区域是否有两套或者以上住房。根据过去的规定,如果在大宁波市范围内拥有两套或者以上住房,就不得再买房。
此后,厦门、长沙、郑州等多个城市先后传出取消或者松绑“限购”,但没有一个城市正式公开发文。
●6月25日,呼和浩特正式发文,宣布取消“限购”,从而成为正式发文确认取消限购的国内第一城。而在此前,呼和浩特曾发文取消“限购”,但随后因为“文字有误”而被紧急撤回。
●7月9日,济南发文正式宣布,从7月10日起全面取消“限购”,成为正式发文的国内第二个城市。而在此前,济南市取消“限购”的相关文件在网上遭曝光。